Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией
https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/11379/mogut-li-sobstvenniki-obedinit-kvartiru-s-lodzhiey?utm_source=email&email=leiborist1@rambler.ru&utm_medium=email&key=gK89XwLCJoG3gwyQWi4a&utm_campaign=2020_03_digest_march_for_allparticipants&utm_term=leiborist1@rambler.ru
Вопрос
перепланировки, переустройства и реконструкции регламентирован ЖК РФ и
Правилами № 170, однако, споры жителей МКД с надзорными органами по поводу
разных видов работ возникают постоянно. Рассказываем о том, могут ли
собственники квартир демонтировать окна/двери между комнатой и лоджией и
почему.
В
2019 году Минстрой РФ допускал демонтаж конструкций между квартирой и лоджией с
согласия ОМС
По
вопросу перепланировки квартиры с демонтажом окон и дверей, выходящих на
лоджию, Минстрой РФ высказывался не единожды. В 2019 году ведомство в письме от
01.08.2019 № 28475-ОГ/04 отметило, что: Перепланировка жилого помещения – это
изменение его конфигурации, требующее внесения корректировок в его технический
паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Демонтаж окон и дверей, выходящих на застеклённую
лоджию, утепление лоджии являются перепланировкой, поскольку происходит
присоединение площади лоджии к площади комнаты (п. 1.7.1 Правил № 170). Провести
перепланировку/переустройство жилого помещения собственник может только по
согласованию с органом местного самоуправления, предоставив в ОМС заявление с
приложением следующих документов согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ: подтверждающие
права собственности на помещение; проект переустройства/перепланировки;
протокол ОСС о согласии всех собственников на работы, если происходит
присоединение к помещению части общего имущества; технический паспорт на
помещение; при необходимости – заключение органа по охране памятников
архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и
(или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. При этом ведомство
отметило, что не допускается проведение работ, которые ведут к нарушению
прочности или разрушению несущих конструкций МКД, нарушению в работе инженерных
систем и установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего
вида фасадов, нарушению противопожарных устройств в доме (п. 1.7.2 Правил №
170). Согласно письму от 01.08.2019 № 28475-ОГ/04, Минстрой РФ допускает
объединение лоджии с комнатой с демонтажом оконного/дверного проёма, причём без
указания на обязательное получение разрешения на такие работы общего собрания
собственников помещений в МКД.
В
2020 году Минстрой РФ требует перед такими работами получить разрешение всех
собственников в МКД и ОМС
В
2020 году Минстрой РФ снова прокомментировал вопрос по
перепланировке/переустройству квартиры путём объединения лоджии и комнаты. В
письме от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 ведомство расставило уже другие акценты.
Письмо Минстроя РФ стало ответом на запрос, в котором авторы указали на то, что
собственники хотят демонтировать окна и двери, выходящие на застеклённый балкон
с его утеплением. Такие работы могут изменить «тепловой контур» дома и повлиять
на класс энергетической эффективности МКД. К тому же, согласно п. п. 3.2 и 3.15
СП 54.13330.2016, балкон и лоджия имеют принципиально разные технические
характеристики. Минстрой РФ в ответ на этот вопрос в письме № 6370-ОГ/04
сослался на п. 2 ПП РФ № 491, где указано, что относится к общему имуществу
собственников помещений в МКД. Это в том числе ограждающие несущие конструкции
многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий,
балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.
Изменение объекта капитального строительства, куда относятся перестройка,
замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, считается
реконструкцией и проводится в соответствии с требованиями ст. ст. 51 – 55 ГК
РФ. При этом уменьшение размера общего имущества дома при реконструкции может
происходить только с согласия всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36,
ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Минстрой РФ сделал вывод, что демонтаж оконного проёма
является реконструкцией и ведёт к уменьшению размера общего имущества, и,
следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в
многоквартирном доме и органа местного самоуправления.
Суды
запрещают такие работы, считая их реконструкцией конструктивных элементов дома
Позицию
Минстроя РФ подтверждает и судебная практика. Например, в деле № 33-9553/2016
собственница помещения в одном из многоквартирных домов Хабаровска подала в суд
на администрацию города, считая, что не обязана возвращать в исходное состояние
квартиру после того, как объединила лоджию и кухню. Администрация Хабаровска
настаивала на том, что такие работы являются реконструкцией. В результате
демонтажа части внешней несущей стены увеличилась площадь жилого помещения,
лоджия используется не по назначению, затронуты конструктивные элементы,
относящиеся к общему имуществу собственников помещений МКД в отсутствие
согласия последних. Собственница протестовала, считая, что демонтированная
часть стены к общему имуществу не относится, является самонесущей, согласия
других собственников на данные работы не требуется. Суд первой, а затем
апелляционной инстанций отказали собственнику в иске, ссылаясь на ст. ст. 15,
25 – 26, 29, 36, 44 ЖК РФ, ст.ст. 1, 51 ГрК РФ, ст. 247 ГК РФ, ПП РФ № 491,
Правила № 170: жилое помещение может быть сохранено в перепланированном и (или)
переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы
граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью; объединение лоджии с
жилым помещением изменяет ее функциональное назначение и не подпадает под
понятие переустройства и перепланировки квартиры; изменение параметров объектов
капитального строительства, их частей, площади и качества
инженерно-технического обеспечения относится к реконструкции; действующее
законодательство не предусматривает возможности для сохранения жилого помещения
в реконструированном состоянии; принятие решения о реконструкции общего
имущества относится к компетенции общего собрания собственников. Судьи указали
на то, что согласно технической документации демонтированная в результате
произведенных в квартире работ часть наружной стены многоквартирного жилого
дома относится к общему имуществу, поскольку является несущей. Поэтому иск был
отклонён, а требование МСУ по приведению квартиры в соответствие с техпаспортом
оставлено в силе. Такое решение согласуется с позицией ВС РФ, которую он
высказалв деле № АКПИ13-873: в ходе эксплуатации дома должно поддерживаться
соответствие параметров и других характеристик строительных конструкций
требованиям проектной документации, и указанное соответствие должно
поддерживаться посредством технического обслуживания. Кемеровский областной суд
в апелляционном определении от 15.12.2016 по делу № 33-15631/2016 указал, что
действующее законодательство запрещает пробивать проёмы в стенах
крупнопанельных зданий.
Запомнить
Если
в 2019 году Минстрой РФ считал объединение квартиры и лоджии перепланировкой,
то в новом письме в 2020 году ведомство говорит о том, что такие работы
являются реконструкцией и требуют согласования с ОМС и всеми собственниками
помещений в доме, поскольку демонтаж стены между лоджией и помещением квартиры
приводит к уменьшению площади общего имущества. Суды также считают, что
демонтаж стены между квартирой и лоджией незаконным и вредящим целостности
несущих конструкций дома и безопасности проживания в нём.
|