Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией
https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/11379/mogut-li-sobstvenniki-obedinit-kvartiru-s-lodzhiey?utm_source=email&email=leiborist1@rambler.ru&utm_medium=email&key=gK89XwLCJoG3gwyQWi4a&utm_campaign=2020_03_digest_march_for_allparticipants&utm_term=leiborist1@rambler.ru
Вопрос перепланировки, переустройства и
реконструкции регламентирован ЖК РФ и Правилами № 170, однако, споры жителей МКД
с надзорными органами по поводу разных видов работ возникают постоянно.
Рассказываем о том, могут ли собственники квартир демонтировать окна/двери
между комнатой и лоджией и почему.
В 2019 году Минстрой РФ допускал демонтаж
конструкций между квартирой и лоджией с согласия ОМС
По вопросу перепланировки квартиры с
демонтажом окон и дверей, выходящих на лоджию, Минстрой РФ высказывался не
единожды. В 2019 году ведомство в письме от 01.08.2019 № 28475-ОГ/04 отметило,
что: Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации,
требующее внесения корректировок в его технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Демонтаж окон и дверей, выходящих на застеклённую лоджию, утепление лоджии
являются перепланировкой, поскольку происходит присоединение площади лоджии к
площади комнаты (п. 1.7.1 Правил № 170). Провести перепланировку/переустройство
жилого помещения собственник может только по согласованию с органом местного
самоуправления, предоставив в ОМС заявление с приложением следующих документов
согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ: подтверждающие права собственности на помещение;
проект переустройства/перепланировки; протокол ОСС о согласии всех
собственников на работы, если происходит присоединение к помещению части общего
имущества; технический паспорт на помещение; при необходимости – заключение
органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости
проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном
доме. При этом ведомство отметило, что не допускается проведение работ, которые
ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций МКД, нарушению в
работе инженерных систем и установленного на нём оборудования, ухудшению
сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств в доме
(п. 1.7.2 Правил № 170). Согласно письму от 01.08.2019 № 28475-ОГ/04, Минстрой
РФ допускает объединение лоджии с комнатой с демонтажом оконного/дверного
проёма, причём без указания на обязательное получение разрешения на такие
работы общего собрания собственников помещений в МКД.
В 2020 году Минстрой РФ требует перед такими
работами получить разрешение всех собственников в МКД и ОМС
В 2020 году Минстрой РФ снова прокомментировал
вопрос по перепланировке/переустройству квартиры путём объединения лоджии и
комнаты. В письме от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 ведомство расставило уже другие
акценты. Письмо Минстроя РФ стало ответом на запрос, в котором авторы указали
на то, что собственники хотят демонтировать окна и двери, выходящие на
застеклённый балкон с его утеплением. Такие работы могут изменить «тепловой
контур» дома и повлиять на класс энергетической эффективности МКД. К тому же,
согласно п. п. 3.2 и 3.15 СП 54.13330.2016, балкон и лоджия имеют принципиально
разные технические характеристики. Минстрой РФ в ответ на этот вопрос в письме
№ 6370-ОГ/04 сослался на п. 2 ПП РФ № 491, где указано, что относится к общему
имуществу собственников помещений в МКД. Это в том числе ограждающие несущие
конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты
перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие
конструкции. Изменение объекта капитального строительства, куда относятся
перестройка, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций,
считается реконструкцией и проводится в соответствии с требованиями ст. ст. 51
– 55 ГК РФ. При этом уменьшение размера общего имущества дома при реконструкции
может происходить только с согласия всех собственников помещений в МКД (ч. 3
ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Минстрой РФ сделал вывод, что демонтаж оконного
проёма является реконструкцией и ведёт к уменьшению размера общего имущества,
и, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в
многоквартирном доме и органа местного самоуправления.
Суды запрещают такие работы, считая их
реконструкцией конструктивных элементов дома
Позицию Минстроя РФ подтверждает и судебная
практика. Например, в деле № 33-9553/2016 собственница помещения в одном из
многоквартирных домов Хабаровска подала в суд на администрацию города, считая,
что не обязана возвращать в исходное состояние квартиру после того, как
объединила лоджию и кухню. Администрация Хабаровска настаивала на том, что
такие работы являются реконструкцией. В результате демонтажа части внешней
несущей стены увеличилась площадь жилого помещения, лоджия используется не по
назначению, затронуты конструктивные элементы, относящиеся к общему имуществу
собственников помещений МКД в отсутствие согласия последних. Собственница
протестовала, считая, что демонтированная часть стены к общему имуществу не
относится, является самонесущей, согласия других собственников на данные работы
не требуется. Суд первой, а затем апелляционной инстанций отказали собственнику
в иске, ссылаясь на ст. ст. 15, 25 – 26, 29, 36, 44 ЖК РФ, ст.ст. 1, 51 ГрК РФ,
ст. 247 ГК РФ, ПП РФ № 491, Правила № 170: жилое помещение может быть сохранено
в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, если этим не нарушаются
права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или
здоровью; объединение лоджии с жилым помещением изменяет ее функциональное
назначение и не подпадает под понятие переустройства и перепланировки квартиры;
изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, площади и
качества инженерно-технического обеспечения относится к реконструкции;
действующее законодательство не предусматривает возможности для сохранения
жилого помещения в реконструированном состоянии; принятие решения о
реконструкции общего имущества относится к компетенции общего собрания
собственников. Судьи указали на то, что согласно технической документации
демонтированная в результате произведенных в квартире работ часть наружной
стены многоквартирного жилого дома относится к общему имуществу, поскольку
является несущей. Поэтому иск был отклонён, а требование МСУ по приведению
квартиры в соответствие с техпаспортом оставлено в силе. Такое решение
согласуется с позицией ВС РФ, которую он высказалв деле № АКПИ13-873: в ходе
эксплуатации дома должно поддерживаться соответствие параметров и других
характеристик строительных конструкций требованиям проектной документации, и
указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического
обслуживания. Кемеровский областной суд в апелляционном определении от
15.12.2016 по делу № 33-15631/2016 указал, что действующее законодательство
запрещает пробивать проёмы в стенах крупнопанельных зданий.
Запомнить
Если в 2019 году Минстрой РФ считал
объединение квартиры и лоджии перепланировкой, то в новом письме в 2020 году
ведомство говорит о том, что такие работы являются реконструкцией и требуют
согласования с ОМС и всеми собственниками помещений в доме, поскольку демонтаж
стены между лоджией и помещением квартиры приводит к уменьшению площади общего
имущества. Суды также считают, что демонтаж стены между квартирой и лоджией
незаконным и вредящим целостности несущих конструкций дома и безопасности
проживания в нём.
|