Помогать людям - наша профессия!



Пользователь
Не зарегистрирован
Тэги
Элементы отсутствуют

Все теги

Законно ли построить второй этаж на чердаке?



https://roskvartal.ru/sobstvenniki/8469/zakonno-li-postroit-v-kvartire-vtoroy-etazh-na-cherdake

На что только не идут жители МКД, чтобы увеличить площадь
квартиры. Например, ограждают часть чердака или технического этажа,
пристраивают лестницу и делают квартиру двухуровневой. На первый взгляд, это
незаконно. Но есть нюансы. Расскажем, как на поведение таких находчивых жителей
смотрит Верховный суд РФ.

Незаконная
перепланировка

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ
рассматривала жалобу по делу о легализации самовольной перепланировки и
реконструкции квартиры. Собственники квартиры, расположенной на последнем этаже
многоквартирного дома, решили увеличить общую площадь квартиры. В части
мансардного чердака устроили жилую комнату и санузел, установили окна для
естественного освещения и поставили лестницу в коридоре. Администрация города
отказалась выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированной
квартиры. Её владельцы обратились в суд. В суд они пришли не с пустыми руками,
а со следующими документами: экспертным заключением о том, что
архитектурно-планировочные и конструктивные решения двухуровневой квартиры
соответствуют требованиям законодательства; выпиской из протокола ОСС, на
котором решался вопрос о согласии на проведение реконструкции спорной квартиры
с увеличением площади, а также установлении мансардных окон. На общем собрании
собственников обсуждение указанного вопроса имело успех: «за» проголосовали
100% голосов собственников помещений МКД. Всего в голосовании приняли участие
собственники, обладающие 68,45% помещений в МКД. Районный и краевой суды признали
право собственности на реконструированную квартиру. Они указали на то, что
владельцы квартиры получили 100% голосов на реконструкцию. При этом
реконструкция не ухудшила техническое состояние несущих конструкций крыши и
дома, не угрожает обрушением здания и не создаёт неудобств при эксплуатации
МКД.

Законная
перепланировка

Верховный Суд РФ проанализировал материалы дела и пришёл к
выводу, что предыдущие суды приняли решения с существенными нарушениями.
Собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общим
имуществом дома (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). К общему имуществу МКД относятся в том
числе технические этажи и чердаки. Уменьшить состав общего имущества можно,
только получив согласие всех собственников помещений МКД, и только путём реконструкции
(ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Если не получается реконструировать квартиру, не
присоединив к ней часть общего имущества, на такую реконструкцию должны дать
согласие все собственники помещений МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). ⅔ голосов от
общего количества голосов можно принять решение о реконструкции МКД только в
том случае, если реконструкция не уменьшает размер общего имущества (ч. 1 ст.
46 ЖК РФ). Верховный Суд РФ уточнил, что в данном случае владельцам квартиры
нужно было получить 100% голосов, потому что реконструкция уменьшала состав
общего имущества МКД. Есть нюанс: решение ОСС должны принять единогласно все
собственники или единогласно все собственники, участвующие в собрании, с
получением письменного согласия на реконструкцию от не принимавших участия в ОСС
собственников. Владельцы спорной квартиры не получили согласия 100%
собственников помещений в данном МКД. Кроме того, ВС РФ установил, что на общем
собрании собственников не уточнялось, что реконструкция приведёт к
присоединению части общего имущества к квартире и его уменьшению. Собственники
квартиры провели реконструкцию и уменьшили состав общего имущества незаконно.

Что важно запомнить

Расскажите жильцам вашего дома, что если они так же как и
герои этой истории хотят сделать свою квартиру двухуровневой, им нужно:
Оценить, приведёт ли реконструкция к уменьшению общего имущества МКД. Если
повлечёт – предупредить всех остальных собственников об уменьшении общего
имущества дома и получить их согласие. Согласие собственников выдаётся или
единогласно на ОСС с явкой 100%, или всеми участниками собрания с получением
письменного согласия от собственников, кто не смог принять участие в нём.
Советуем вам не пускать этот вопрос на самотёк, потому что тогда спрашивать
будут с вас. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие
работы при непосредственном управлении МКД, несут ответственность за надлежащее
содержание общего имущества многоквартирного дома.

 

https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9459/verhovnyy-sud-rf-o-pereplanirovke-i-rekonstrukcii-pomescheniy-v-mkd

Верховный Суд РФ
о перепланировке и реконструкции помещений в МКД



Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий
проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и
возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции
Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений
в МКД Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации
помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может
включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов,
расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д.. При
переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются
или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое
оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую
документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Реконструкция, в отличие от
переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь,
объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций,
надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства:
утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух
помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним
помещением и другие работы.

Согласование
перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или
даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания
собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК
РФ). Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия
всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции,
переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории,
когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома
(ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или
переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо
получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд
должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей
МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае
собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно
технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Разберём несколько судебных дел,
в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки,
переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не
могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном
процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник
обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое
переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение.
Собственник обратился в суд. Первая инстанция и апелляция признали право истца
на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое
помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их
жизни и здоровью. Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ.
ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства
дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над
жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на
переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это
обстоятельство. В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено,
что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку
квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось
уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел
после переустройства. Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное
обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное
рассмотрение.

ОСС должно
согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору
соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза.
Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10,
требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам,
действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в
переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда. Первая инстанция, а
за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи
посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других
граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и
строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили
сохранить помещение в переустроенном виде. Верховный Суд РФ, куда муниципалитет
обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов.
ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав
общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из
монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и
кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее
имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций. ВС РФ указал, что для
проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома,
необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК
РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС. Также существенным для суда являлся факт
использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД.
Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может
быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ. Эти обстоятельства
суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил
дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под
видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить
офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и
проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако
владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который
существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры. Результат работ не
соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта
на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и
обратился в суд. Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию
муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в
которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка
второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание
собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку
самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое
имущество. Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник
может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз
жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда
аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными
документами в орган МСУ. Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ,
который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ
подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех
собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в
нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего
имущества МКД. Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ №
10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную
постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права
собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал
орган МСУ в выдаче разрешительных документов. Поскольку истец не обращался в
муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов
МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова
рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в
МКД Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных
перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть
зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае
орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние
согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать. В таком
случае УО может: вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание
собственников помещений в МКД; привести общее имущество в соответствие с
техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.
Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной
квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального
вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов.
Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к
прежней планировке.



В данном разделе записей нет, приносим извинения.


ТОПОО "Качество жизни"Уставные документыТСЖ - самый перспективный способ управления МКДКонтактыКарта сайтаУставЗа 2011 год

Яндекс.Метрика

© XXI All right reserved. Mike Dedovskiy
Использование материалов сайта возможно только в сопровождении прямой открытой ссылки на качествожизни.org

Работает на Amiro CMS - Free