Помогать людям - наша профессия!



Пользователь
Не зарегистрирован
Тэги
Элементы отсутствуют

Все теги

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД



roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9459/verhovnyy-sud-rf-o-pereplanirovke-i-rekonstrukcii-pomescheniy-v-mkd



Верховный Суд РФ
о перепланировке и реконструкции помещений в МКД



Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий
проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и
возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции
Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений
в МКД Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации
помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может
включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов,
расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д.. При
переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются
или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое
оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую
документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Реконструкция, в отличие от
переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь,
объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций,
надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства:
утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух
помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним
помещением и другие работы.



Согласование
перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД



На проведение работ по изменению характеристик помещения или
даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания
собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК
РФ). Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия
всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции,
переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории,
когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества
дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки
или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо
получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд
должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей
МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае
собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно
технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Разберём несколько судебных дел,
в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки,
переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.



Кухня и санузел не
могут располагаться над жилыми комнатами



Требование санитарных норм стало решающим в судебном
процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник
обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое
переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение.
Собственник обратился в суд. Первая инстанция и апелляция признали право истца
на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое
помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их
жизни и здоровью. Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ.
ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства
дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над
жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на
переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это
обстоятельство. В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено,
что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку
квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось
уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел
после переустройства. Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное
обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное
рассмотрение.



ОСС должно
согласиться на использование земли для самовольной постройки



Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору
соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза.
Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10,
требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам,
действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в
переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда. Первая инстанция, а
за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи
посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других
граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и
строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили
сохранить помещение в переустроенном виде. Верховный Суд РФ, куда муниципалитет
обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов.
ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав
общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из
монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и
кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее
имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций. ВС РФ указал, что для
проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома,
необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК
РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС. Также существенным для суда являлся факт
использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД.
Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может
быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ. Эти обстоятельства
суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил
дело на новое рассмотрение.



Реконструкция под
видом переустройства незаконна



Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить
офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и
проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако
владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который
существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры. Результат работ не
соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта
на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и
обратился в суд. Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию
муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в
которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка
второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание
собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку
самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое
имущество. Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник
может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз
жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда
аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными
документами в орган МСУ. Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ,
который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ
подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех
собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в
нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего
имущества МКД. Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ №
10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную
постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права
собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал
орган МСУ в выдаче разрешительных документов. Поскольку истец не обращался в
муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов
МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова
рассмотреть апелляционную жалобу.



Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в
МКД Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных
перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть
зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае
орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние
согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать. В таком
случае УО может: вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание
собственников помещений в МКД; привести общее имущество в соответствие с
техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.
Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной
квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального
вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов.
Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к
прежней планировке.



В данном разделе записей нет, приносим извинения.


ТОПОО "Качество жизни"Уставные документыТСЖ - самый перспективный способ управления МКДКонтактыКарта сайтаУставЗа 2011 год

Яндекс.Метрика

© XXI All right reserved. Mike Dedovskiy
Использование материалов сайта возможно только в сопровождении прямой открытой ссылки на качествожизни.org

Работает на Amiro CMS - Free