Помогать людям - наша профессия!



Пользователь
Не зарегистрирован
Тэги
Элементы отсутствуют

Все теги

ТЕЗИСЫ выступления Юлегиной Е.Е. на Всероссийском форуме «Капитальный ремонт многоквартирных домов: поддержка собственников жилья»

Тверская областная правозащитная общественная организация «Качество жизни» - Центр общественного контроля в сфере ЖКХ Тверской области  просит учесть позицию жилищно-коммунального актива Тверской области в части организации капитального ремонта МКД, в т.ч. позицию членов НП СРО «Тверской управдом»

1.     Необходимо дать четкое определение многоквартирного дома. Без этого определения многие законодательные и правовые нормы фактически являются неопределенными. В результате понятие МКД трактуется ситуационно. Без четкого понятийного аппарата нет законодательства.

«Более, чем 2 квартиры, с выходом…» - это лестничная площадка в МКД.

МКД – это сложный инженерный комплекс с общими или необщими стенами?, с общими или необщими крышами?, с общими и необщими инженерными сетями?, с общим и необщим адресом?, с одинаковым или разным инженерным обеспечением подъездов (лифты, мусоропроводы, домофоны, видеонаблюдение и т.д.) и количеством этажей, с одинаковым или разным качеством обслуживания (консъержи, уборщицы и т.д.), но с общим долевым имуществом, состав которого определяют собственники помещений в МКД, и единым способом управления.

2.     Поскольку КР и управление осуществляются в отношении общего имущества,  необходимо конкретизировать, узаконить и зарегистрировать состав общего имущества по каждому конкретному МКД в соответствии со ст. 131 ГК РФ. А именно:

2.1. В соответствии со ст. 131 ГК РФ необходима государственная регистрация права общей долевой собственности. Согласноп. а) п. 1  Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" состав общего имущества определяется  собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества

2.2. Необходимо придать решению собственников о составе общего имущества юридическую силу. Для этого предусмотреть государственную регистрацию перечня общего имущества собственников помещений в МКД, утвержденного решением общего собрания собственников помещений в МКД, по аналогии с регистрацией договора долгосрочной аренды. Такие действия будут соответствовать п. 3. Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.»

2.3. Для реализации этого предложения необходимо внести изменения в действующее законодательство:

- дополнить соответствующим образом № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости;

- дополнить ч. 2. ст. 44 ЖК РФ «К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:» пунктом 1.1-2 «Определение состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме»;

- исключить из п. 1. Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Состав общего имущества определяется:» п. «б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;» по трем основаниям:

= в принципе нельзя допускать, чтобы состав общего имущества в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества отличался от   состава общего имущества в целях контроля за содержанием общего имущества,

= эти полномочия не предусмотрены в отношении ГЖИ ст. 20 ЖК РФ,

= если будет принято это предложение и состав общего имущества в виде решения собственников будет регистрироваться государством, то эта норма окажется бессмысленной.

3.     Нас не устраивает выполнение региональной программы капремонта МКД Тверской области за 2014 – 2019 годы на 15% без учета видов работ и на 10% с учетом видов работ.

Если сейчас актуализировать региональную  программу с учетом результатов 14-19 годов, то ее придется составлять не до 2043, а, наверное, до 2343 года!

Необходимо:

- или отменить/актуализировать сроки проведения капремонта, предусмотренные ВСН,

- или вернуться к норме закона о приватизации в части обязанности наймодателя выполнить капремонт, который был необходим на момент приватизации первой квартиры в МК

- или возобновить 185-ФЗ в отношении МКД, которые на момент приватизации первой квартиры уже нуждались в капремонте, с изменением нормы софинансирования до 50/50,

- или соответствующим образом переориентировать национальный проект «Комфортная городская среда», что поддержат очень многие жители,

- или просто предусмотреть необходимые бюджетные средства для выполнения региональной программы капремонта.

4.     Нас не устраивает слабая ответственность РО за качество капремонта. Там, где КР выполнен плохо, у нас проблемы. Подрядчик после окончания капремонта очень часто банкротится или по иным причинам не устраняет дефекты КР и  устранять их отказывается даже по решению суда. А тверской суд первой инстанции посчитал, что региональным оператором – цитирую – «обязательства по проведению КР МКД в рамках полномочий, предоставленных ему действующим законодательством исполнены – заключен договор с подрядной организацией, осуществляется контроль за его выполнением». А что крыша течет, гарантийный срок заканчивается, дефекты никто не устраняет, а собственники должны деньги за этот «КР» - суд этого не учел.

Мы выиграли этот суд в апелляционной инстанции, но сколько потрачено сил и средств на то, чтобы доказать очевидное, вместо того, чтобы заниматься необходимым! По самым первым оценкам в ТО около 10 таких «неудачливых домов».

5.     Мы не понимаем, как собственники должны организовать текущее надлежащее содержание общего имущества, если оно нуждается в капремонте и это признано государством в региональных программах, и если при этом региональная программа в отношении этого дома не выполняется.

На этот счет есть норма в Постановлении № 170. Но невыполнение текущего ремонта в ситуации, когда КР предусмотрен региональной программой, но не факт, что будет своевременно выполнен, служит разрушению дома, а не его надлежащему содержанию.

6. Необходимо исключить из законодательства дискриминационные нормы в отношении спецсчетов на КР в части административного решения о ликвидации спецсчета и включении дома в реестр «общего котла»

Практика показывает, что спецсчета на КР – более надежный механизм выполнения КР МКД, по крайней мере в Тверской области. В частности:

-  уровень платежей собственников на спецсчета и качество работ по КР выше, чем в РО,

- стоимость капремонта ниже, чем нормативы РО,

- жалоб из ТСЖ в ЦОК по вопросам КР вообще нет.

А вот ответственность РО за капремонт, по крайней мере в ТО, под большим вопросом, как это показано выше.

РО ТО физически не успевает взыскивать задолженности по взносам на КР с собственников, соответственно задолженности 2015 – 2016 г.г. перед РО находятся за пределами сроков исковой давности, пени за просрочку не взыскиваются. По некоторым сельским районам денег на счетах РО на КР практически нет.

Но при этом ЖК РФ по сути безосновательно содержит ряд норм, дискриминационных в отношении спецсчетов на КР. 

Ч. 1 и ч. 3 ст. 36.1 ЖК РФ установили: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете» и «Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение

Однако, в результате действия норм ч. 8, 9, 10 ст. 173, ч. 7 ст. 189 ЖК РФ решение о прекращении спецсчета и передаче денег собственников – чужих денег! - со спецсчета в общий котел принимает орган МСУ.

Фактически эта ситуация очень напоминает ограничение или даже лишение дееспособности. Причем, лишить дееспособности человека можно только в суде и при весьма определенных критических ситуациях. А тут без суда лишают права самостоятельно распоряжаться своими деньгами целое сообщество дееспособных людей. Кроме того, в РО с задолжниками все равно не работают, или работают крайне слабо. Это в целом делает ситуацию просто недопустимой. Банковская операция перевода денег со спецсчета в общий котел без решения общего собрания собственников не предусмотрена действующим законодательством и решение ОМСУ не обеспечивает эту возможность. РО тоже не выполнит КР в установленной региональной программой срок (см. п. 4).

Кроме того, в Твери собственники помещений в МКД попали таким образом в дикую ситуацию, из которой мы выпутывались почти год, но пока так и не выпутались. Администрация приняла решение о прекращении спецсчета и передаче денег собственников со спецсчета в общий котел. Собственники отказались принять соответствующее решение ОС. Банк не перечислил деньги в РО по платежке УК на основании решения Администрации без решения общего собрания. Соцзащита перестала назначать субсидию нуждающимся, поскольку они оказались должниками по взносам на КР перед РО. Граждане, нуждающиеся в социальной защите, повторно заплатили взносы на КР за 4 года порядка 20 тыс. рублей, чтобы получить субсибию! В конце концов путем неимоверных усилий, под обещание немедленно после нового собрания вернуть деньги на спецсчет, было получено решение собрания о переводе денег в РО.

Но дважды выплаченные деньги до сих пор не вернули, причем именно людям, нуждающимся в социальной защите!

В ситуации, когда собственники не выполняют свои святые обязанности, надо законодательно предусмотреть возможность прекращения договора приватизации на основании нормы ст. 293 ГК РФ и обязанность ОМСУ по решению общего собрания собственников обратиться в суд с иском о расторжении договора приватизации. Если люди не хотят быть собственниками – пусть будут нанимателями. Возможно, так же надо поступать с неплательщиками за ЖКУ. Этот путь не лишит людей крыши над головой и не создаст им никаких проблем с изменением условий жизни. Но существенно повысит платежную дисциплину в сфере ЖКХ.

7. Необходимо отменить для спецсчетов государственное регулирование в отношении перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, установленных ст. 166 ЖК РФ

Согласно нормам ГК (ст. 210) и ЖК (ч. 2 ст. 30) РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, в т.ч. общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Излишнее регулирование не только снижает по факту уровень реальной ответственности собственников за ЧАСТНЫЕ многоквартирные жилые дома, но и не позволяет за счет средств капремонта – при наличии денег на счете! - привести в надлежащее состояние крайне важные для обеспечения безопасности людей и сохранения дома конструктивные элементы, например, систему пожаротушения, вентиляции, дымоудаления.

Согласно логике ЖК РФ, при наличии денег на счете КР! надо собирать дополнительные деньги для проведения этих работ. Это абсурд.

 8. Собственники помещений в МКД – объекте культурного наследия не могут нести охранные обязательства, предусмотренные ч. 3 ст. 56.1, Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", т.к. эти самые охранные обязательства не подписывали. Соответственно эту норму надо немедленно отменить и вырабатывать новую нормативную базу в отношении объектов культурного наследия – МКД, в противном случае дома, на которых нельзя, например, просто отремонтировать крышу, разваливаются под действием протечек, вопреки, пустым - в отношении собственников квартир - нормам ФЗ-73.

Кроме того, не стоит забывать, что на основании нормы ч. 3 ст. 14 этого же закона  собственник объекта культурного наследия федерального значения, производящий за счет собственных средств работы по его сохранению, имеет право на компенсацию произведенных им затрат при условии выполнения таких работ в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государство разорится, если мы будем реставрировать все свои дома.

9. Мы остро ощущаем потерю интереса власти к сфере ЖКХ. Возможно, те проблемы, о которых сказано выше, стали возможны или не нашли своего решения в рабочем порядке именно потому, что властям надлежащее содержание и управление МКД, как способ достижения  надлежащего содержания МКД, перестало быть интересным. В последние годы работа в Минстрое РФ в отношении МКД свелась фактически к администрированию: лицензирование и надзор. И проводимый капремонт не может заменить надлежащее содержание. Практика показывает, что без надлежащего управления и содержания дома приходят в ненадлежащее состояние уже через 3 года, в т.ч. и после капремонта. Домам и их собственникам нужна ежедневная, целенаправленная работа по содержанию общего имущества, которую осуществляют за их деньги управляющие организации. Управление домами, как отрасль народного хозяйства, нуждается в методическом руководстве со стороны Министерства, в аналитической работе с целью выявления и решения проблем отрасли, в лоббировании интересов собственников в части содержания общего имущества. Сейчас за счет содержания МКД решают свои вопросы все смежники, что недопустимо, т.к. именно надлежащее содержание МКД создает предпосылки для обеспечения качества жизни населения и его удовлетворенности коммунальными услугами. Но это стало возможно, на наш взгляд, потому, что у власти нет соответствующего интереса к проблемам МКД. Нам нужен зам. Министра РФ, ответственный и отвечающий за надлежащее состояние многоквартирных жилых домов, с которым можно будет своевременно решать все выше названные и иные проблемы.

В данном разделе записей нет, приносим извинения.


ТОПОО "Качество жизни"Уставные документыТСЖ - самый перспективный способ управления МКДКонтактыКарта сайтаУставЗа 2011 год

Яндекс.Метрика

© XXI All right reserved. Mike Dedovskiy
Использование материалов сайта возможно только в сопровождении прямой открытой ссылки на качествожизни.org

Работает на Amiro CMS - Free