Помогать людям - наша профессия!



Пользователь
Не зарегистрирован
Тэги
Элементы отсутствуют

Все теги

Предложения в Стратегию развития ЖКХ до 2035 года


Тверская областная правозащитная общественная организация «Качество жизни» - Центр общественного контроля в сфере ЖКХ Тверской области  просит учесть позицию жилищно-коммунального актива Тверской области в отношении проекта Стратегии ЖКХ до 2035 года, в т.ч. позицию членов НП СРО «Тверской управдом».Очевидно, что для формирования Стратегии авторы должны были проанализировали текущее состояние сферы ЖКХ, выявить проблемы, требующие решения, с тем, чтобы достигнуть каких-то целей к 2035 году.Поэтому, анализируя проект Стратегии, в первую очередь, необходимо отметить, что мы категорически не согласны рядом предпосылок, из которых исходили авторы Стратегии, в отношении жилищного хозяйства.

 

В частности считаем, что тезис о низкой эффективности управляющих компаний, а также ТСЖ, ЖСК, абсолютно не соответствует действительности.Напротив, в ситуации, когда тариф утверждают собственники, чаще всего исходя из своих финансовых возможностей, а не из потребностей МКД, без своевременных капремонтов, в условиях бесконечных штрафов, при законодательстве, в котором на каждую норму есть 2 контрнормы, а Минстрою РФ  просто запрещено давать разъяснения в отношении их применения, в ситуации, когда даже суды принимают крайне противоречивые решения, УО умудряются содержать абсолютное большинство МК в надлежащем состоянии. В абсолютном большинстве домов не течет крыша, зимой тепло, вода, газ, ЭЭ поступают без перебоев. Подтверждением правоты нашей позиции является прекращение федерального финансирования капремонта, а также реализация национального проекта «Комфортная городская среда», в результате которого не ремонтируются крыша и сети, а появляются парковки вместо газонов. Да и проект Стратегии это подтверждает: мы не видим в Стратегии мероприятий, благодаря которым эффективность управляющих организаций должна возрасти. Мы затрудняемся внести такие предложения.При таких обстоятельствах прознавать неэффективной работу УО несправедливо, недопустимо и стратегически ошибочно.На наш взгляд необходимо выбрать стратегическую линию, может быть, даже из двух зол:- или убрать норма нормативные объемы обслуживания жилого фонда, которые установило государство, и полагаться только на тарифы установленные собственниками, и, соответственно, на определяемые этим тарифом объемы работы,- или сохранить нормативные объемы обслуживания жилого фонда, но установить под них минимальный тариф.Но сохранение в этом вопросе существующего положения дел вело, ведет и будет вести к иждевенчеству собственников и ухудшению состояния МКД. А фантазии про «Базовый» и «Комфорт», если, не дай Бог, будут реализованы,Кроме того, необходимо стратегически определиться с природой УК. Все они работают в режиме «общего котла», что не позволяет им рубль в рубль работать с каждым отдельным домом: с тарифом, с ежегодным финансовым отчетом, с мечтами о том, что при смене УК собственники должны забирать неизрасходованные средства на текущее содержание. У нас есть печальный опыт на этот счет: дом получил фантастический результат и рубль в рубль – отчеты, но с ним УК не хотят работать.

 

Мы также категорически не согласны с тезисом о том, что ключевая причина жилищной отрасли  – низкая конкуренция на рынке управления жильем. Это неправда. Конкуренция высокая. Более того, с введением лицензирования она стала необоснованно и нерационально высокой. Лично у меня твердое убеждение: никто толком не понимает, кто на рынке и зачем на рынке. Толку от такой конкуренции мало. Суета и чехарда. ГИС и ГЖИ с процедурой включения и исключения УК и домов в реестр лицензий только добавляют этой суеты и чехарды. Поэтому формирование Стратегии исходя из этого тезиса, считаем неверным.  

Но как следствие этой суеты и чехарды мы в ТО видим всплеск интереса к ТСЖ и спецсчетам, что хорошо.

 

На наш взгляд наиболее серьезной проблемой, которую необходимо решить в Стратегии, но которая в проблемах отрасли не нашла своего отражения, - это потеря интереса власти к жилищному хозяйству.Возможно, уже названные проблемы, а также те проблемы, о которых сказано в п. 1-10 проекта Стратегии и с которыми мы согласны, стали возможны или не нашли своего решения в рабочем порядке именно потому, что властям управление МКД, как способ достижения  надлежащего содержания МКД, перестало быть интересным. В последние годы работа Минстроя РФ в отношении МКД свелась фактически к администрированию: к лицензированию и надзору. Проводимый капремонт не может заменить надлежащее содержание. Практика показывает, что без надлежащего управления и содержания дома приходят в ненадлежащее состояние уже через 3 года, в т.ч. и после капремонта. Домам и их собственникам нужна ежедневная, целенаправленная работа по содержанию общего имущества, которую осуществляют за их деньги управляющие организации. Управление домами, как отрасль народного хозяйства, нуждается в методическом руководстве со стороны Министерства, в аналитической работе с целью выявления и решения проблем отрасли, в лоббировании интересов собственников в части содержания общего имущества. Сейчас за счет содержания МКД решают свои вопросы все смежники, что недопустимо, т.к. именно надлежащее содержание МКД создает предпосылки для обеспечения качества жизни населения и его удовлетворенности коммунальными услугами. Об этом частично говорит проект Стратегии: отсутствие необходимой и достоверной информации для принятия решений в жилищной сфере в коммунальной сфере и необходимость совершенствования государственной статистической отчетности в данной сфере с изменением Федерального плана статистических работ. И такие перекосы в приоритетах стали возможны, на наш взгляд, потому, что у власти нет соответствующего интереса к проблемам МКД.Нам нужно стратегическое решение о восстановлении полноценного управления жилищной отраслью, которое в т.ч. обеспечит  необходимую и достоверную информацию для принятия решений в жилищной сфере. Нам нужен зам. Министра РФ, ответственный и отвечающий за надлежащее состояние многоквартирных жилых домов, с которым можно будет своевременно решать все выше названные и иные проблемы, в том числе и следующую проблему, которая также чрезвычайно мешает нормальной работе и развитию ЖКХ.

 

В разделе «Проблемы жилищной и коммунальной сферы» первым номером идет: «1. Противоречивость государственной политики, отсутствие долгосрочных и предсказуемых правил регулирования в жилищной сфере…», «2. Большой объем избыточных, устаревших, противоречивых и невыполнимых технических норм и правил в жилищной сфере», «1. Отсутствие долгосрочных правил регулирования в коммунальной сфере…», «2. Большой объем устаревших технических норм и правил в коммунальной сфере, отсутствие норм, соответствующих показателям экологичности, энергоэффективности, полного жизненного цикла объектов жилищного и коммунального хозяйства.».Однако, в «Стратегии» практически не предусмотрены меры по преодолению противоречий норм права и их несоответствия современным требованиям. На наш взгляд, ликвидацию противоречивости политики и законодательства - этих «тормозов» функционирования и развития ЖКХ - необходимо предусмотреть в Стратегии под № 2 и ее решение должно обеспечить восстановление полноценного управления жилищной отраслью.

 

Нам крайне необходимо решить общую самую больную проблему проблему и жилищной и коммунальной отрасли: задолженности. «ЖКХ – не собес» - этот тезис Широкова Андрея Вячеславовича мы поддерживаем двумя руками. Фактически о том же но бюрократическим языком, говорит и проект Стратегии. Но о главной причине роста задолженностей Стратегия умалчивает.Все, кто занимался задолжниками,  сталкиваются в тем, что решение суда или судебный приказ получить все же можно. Но взыскать задолженность, да еще заставить должника оплатить судебные издержки – это задача для титанов. Службы судебных приставов на наш взгляд совсем не заинтересованы во взыскании задолженностей за ЖКУ, обратить взыскание за ЖКУ буквально не на что, на машину нельзя – слишком не соразмерно, на квартиру вообще нельзя, даже если соразмерно, у УО и РСО нет доступа к информации о всех объектах недвижимости должника, а изымать телефон – себе дороже. Фактически система ЖКХ действительно работает, как собес, кредитуя тех, кто не может или не хочет платить. Но мы не понимаем, почему крайние в этом вопросе – добросовестные собственники и плательщики, почему именно они должны оплачивать содержание общего имущества и ОДН за своих недобросовестных соседей - ведь в российском законодательстве нет солидарной ответственности жителей МКД, но есть ОДНы, есть невзысканные задолженности и задолженности, которые никто и не собирается взыскивать. Зато есть трехлетняя исковая давность, банкротства и прочие законные способы не платить за ЖКУ. Но о том, как мы будем преодолевать главную проблему дефицита ресурсов в ЖКХ проект Стратегии ничего не говорит. В ситуации, когда собственники не выполняют свои святые обязанности, надо законодательно предусмотреть возможность прекращения договора приватизации на основании нормы ст. 293 ГК РФ и обязанность ОМСУ по решению общего собрания собственников обратиться в суд с иском о расторжении договора приватизации. Если люди не хотят быть собственниками – пусть будут нанимателями. Возможно, так же надо поступать с неплательщиками за ЖКУ. Этот путь не лишит людей крыши над головой и не создаст им никаких проблем с изменением условий жизни. Но существенно повысит платежную дисциплину в сфере ЖКХ. Предлагаем включить это предложение в проект Стратегии.

 

Из нашей Тверской практики мы не видим возможности реализации приоритетной задачи проекта Стратегии – повышения энергоэффективности. К сожалению, энергоэффективность не является и не может являться приоритетом № 1 развития ЖКХ, несмотря на то, что это общая проблема и жилищного и коммунального хозяйства. Если в других регионах это не так – я вам завидую.Ресурсоснабжающие организации ТО в своем большинстве не испытывают дефицита ресурсов, их не стимулирует ни к энергоэффективности, ни к увеличению объема производства ресурсов неудовлетворенный спрос.  По своей бизнес-природе РСО тяготеют не к энергосбережению со стороны потребителей ресурсов, а к увеличению спроса и, соответственно, являются противниками энергосбережения в МКД. Об этом говорят многочисленные изменения последних лет в законодательстве: мы энергично возвращаемся к нормативным расчетам за полученную энергию.   Об этом говорят многочисленные тверские примеры принуждения к учету тепловой энергии по нормативам при каждом удобном и неудобном случае.  Об этом говорят многочисленные факты уничтожения приборов учета. С другой стороны, собственники тоже не верят в энергосбережение и четко понимают: как только энергосбережение достигнет критических для РСО размеров, государство тут же пересмотрит тариф, поскольку он у нас не экономически, а политически обоснованный. Собственники видят, как откровенно лоббируются интересы РСО через уже названные новации. Неправильное и несправедливое, противоречащее основам гражданского законодательства и Конституции, законодательное  решение по ОДН, которое нашло поддержку на всех уровнях и ветвях власти, тоже сильно охлаждает собственников по части энергосбережения. В очень многих домах установили, например, энергосберегающее электрооборудование, а ОДН зашкаливает за все разумные пределы. Нам все продолжают даже в судах говорить: поставьте датчики движения. А мы все понимаем: это отговорка, потому что датчики движения не при чем. Потому что расчетная формула, утвержденная ПП 354, все недостоверные показания индивидуальных приборов учета недобросовестных потребителей, все воровство включает в ОДН и вешает на добросовестных плательщиков или на УК, деньги у которых все от тех же самых добросовестных плательщиков. Мы столкнулись и с откровенным жульничеством РСО: гражданам выставляют платежи по показаниям их приборов учета, а в расчете ОДН учитывают гораздо меньшую величину. Там, где УО снимают и передают показания всех ПУ в РСО, где потребители вынуждены платить за реальное индивидуальное потребление, а ОДН стремится к своим реальным показателям, появились жалобы, что это неправильно, что показания должны передавать сами получатели услуг. И ГЖИ – по нашим данным – поддерживает эту позицию. Мы вынуждены изобретать велосипед и решением общего собрания обязывать УО снимать и передавать показания, а РСО учитывать в расчетах именно эти показания ПУ.Не видеть эти проблемы энергосбережения, говоря о стратегическом развитии, недальновидно. Лично мне ясно: энергосбережение в ближайшие годы не будет, к сожалению реализовано.Другое дело, что надо сбалансировать экономику как УО, так и РСО, чтобы система работала, как единый организм. Вот такую стратегическую задачу мы готовы поддержать.

 

Мы поддерживаем особое мнение проекта Стратегии: необходимо признание многоквартирного дома объектом недвижимости. И считаем, что это стратегическая задача!Для начала необходимо дать в законодательстве четкое определение многоквартирного дома. Без этого определения многие законодательные и правовые нормы фактически являются неопределенными. В результате понятие МКД трактуется ситуационно. Без четкого понятийного аппарата нет законодательства.
«Более, чем 2 квартиры, с выходом…» - это лестничная площадка в МКД.
МКД – это сложный инженерный комплекс с общими или необщими стенами?, с общими или необщими крышами?, с общими и необщими инженерными сетями?, с общим и необщим адресом?, с одинаковым или разным инженерным обеспечением подъездов (лифты, мусоропроводы, домофоны, видеонаблюдение и т.д.) и количеством этажей, с одинаковым или разным качеством обслуживания (консъержи, уборщицы и т.д.), но с общим долевым имуществом, состав которого определяют собственники помещений в МКД, и единым способом управления.Поскольку КР и управление осуществляются в отношении общего имущества,  необходимо конкретизировать, узаконить и зарегистрировать состав общего имущества по каждому конкретному МКД в соответствии со ст. 131 ГК РФ. А именно:1. В соответствии со ст. 131 ГК РФ необходима государственная регистрация права общей долевой собственности. Согласно п. а) п. 1  Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" состав общего имущества определяется  собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества. 2. Необходимо придать решению собственников о составе общего имущества юридическую силу. Для этого предусмотреть государственную регистрацию перечня общего имущества собственников помещений в МКД, утвержденного решением общего собрания собственников помещений в МКД, по аналогии с регистрацией договора долгосрочной аренды. Такие действия будут соответствовать п. 3. Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.»3. Для реализации этого предложения необходимо внести изменения в действующее законодательство:- дополнить соответствующим образом № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости;- дополнить ч. 2. ст. 44 ЖК РФ «К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:» пунктом 1.1-2 «Определение состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме»- исключить из п. 1. Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Состав общего имущества определяется:» п. «б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;» по трем основаниям:

= в принципе нельзя допускать, чтобы состав общего имущества в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества отличался от   состава общего имущества в целях контроля за содержанием общего имущества,

= эти полномочия не предусмотрены в отношении ГЖИ ст. 20 ЖК РФ,

= если будет принято это предложение и состав общего имущества в виде решения собственников будет регистрироваться государством, то эта норма окажется бессмысленной.

 

Мы считаем необходимым стратегически решить ключевую задачу ЖКХ формирования экономически обоснованных тарифов на ресурсы. Необходимо также учесть следующие факторы:- региональное регулирование тарифов  не может обеспечить формирование экономически обоснованных тарифов и тем самым не стимулирует ресурсоснабжающие организации к модернизации  и снижению издержек,- избыточное производство тепловой энергии в небольших населенных пунктах не позволяет обеспечить баланс экономических интересов производителей и потребителей тепловой энергии,- методика формирования тарифов на энергоресурсы не синхронизирована с приборным учетом ресурсов у потребителей и создает непреодолимый дисбаланс при учете произведенных и потребленных ресурсов.

 

В Стратегии есть немало позиций, которые мы поддерживаем. Мы готовы их назвать. Но, нам казалось, сейчас важнее сказать о том, что в Стратегии необходимо изменить и что дополнить, чтобы она стала документом, на который будут ориентироваться все, кто заинтересован в повышении качества жизни жителей многоквартирных домов.
В данном разделе записей нет, приносим извинения.


ТОПОО "Качество жизни"Уставные документыТСЖ - самый перспективный способ управления МКДКонтактыКарта сайтаУставЗа 2011 год

Яндекс.Метрика

© XXI All right reserved. Mike Dedovskiy
Использование материалов сайта возможно только в сопровождении прямой открытой ссылки на качествожизни.org

Работает на Amiro CMS - Free